Uttrekk fra takstrapporter gir en helt ny innsikt i den norske boligmassens status
I fagsystemet IVIT lages det årlig over 100 000 takstrapporter. Det betyr at systemet er markedsledende, men også at vi sitter på store mengder data som forteller noe om tilstand på norske boliger. Dermed kan vi bidra med nyttig innsikt for både takstingeniører, forsikringsselskaper og en rekke andre aktører som jobber innenfor eiendomsbransjen.
I denne artikkelen ser vi nærmere på hulltaking i våtrom og kjellere, avvik fra byggetegninger, samt tilstand på elektriske anlegg og branntekniske forhold. Dataene er hentet fra tilstandsrapporter i IVIT fra og med juni 2021 til og med halvparten av juni 2023.
Hulltaking i våtrom og kjellere
Det er standard at takstingeniører borer hull for å sjekke etter fukt på våtrom og i utforede kjellervegger under terreng. Begrunnelsen for å gjøre dette er at det gir langt mer presise data enn å måle på utsiden av veggen. En vanlig fuktmåler klarer nemlig kun å nå et par centimeter inn i et materiale, men en vegg har typisk en tykkelse på 10 – 15 cm. Det betyr at fukt lenger inn i veggen ikke nødvendigvis oppdages, men at fukt som ligger i overflaten blir oppdaget. På våtrom er denne typen fukt ofte helt ufarlig.
Data fra takstrapportene vi sitter på, viser at det er gjort drøyt 98 000 hulltakinger i perioden juni 2021 til juni 2023. Omtrent 78 000 av disse er tatt i forbindelse med våtromskonstruksjoner, mens de resterende 20 000 er tatt i rom under terreng.
I forbindelse med våtromskonstruksjoner forteller tallene at det er påvist avvik (TG2 og TG3) i 2276 tilfeller, det vil si omtrent 3%. For rom under terreng viser tallene at det er påvist avvik i 7300 tilfeller, tilsvarende omtrent 36 % av tilfellene der det er gjort hulltaking. Tallene våre tyder med andre ord på at fuktproblematikk er langt mer fremtredende i rom under terreng enn på våtrom.
Avvik fra tegninger
Som en hovedregel skal en bolig være bygget og bli brukt i samsvar med godkjente og byggemeldte tegninger. Dersom det ikke finnes byggemeldte og godkjente tegninger, eller det ikke er samsvar mellom tegningene og boligen, kan det være et tegn på avvik fra lovlighet. Et kjent eksempel er at kjellere eller loft som opprinnelig var uninnredede og ment for lagring, har blitt innredet til oppholdsrom.
Våre data fra de to siste årene viser at snaut 83 000 boliger har godkjente og byggemeldte tegninger der dagens bruk stemmer overens med det som kommer frem på tegningene. Det vil med andre ord si at alt er i orden.
Det finnes imidlertid mange boliger der ting ikke er i orden:
- 14 000 av de undersøkte boligene har ikke godkjente og byggemeldte tegninger.
- Omtrent 35 000O har godkjente og byggemeldte tegninger, men bruken av boligen/rommene stemmer ikke overens med tegningene.
- Omtrent 17 000 har godkjente og byggemeldte tegninger, men utformingen boligen av stemmer ikke overens med det som er oppgitt på tegningene.
Det finnes dessuten nesten 80 000 boliger der det ikke foreligger tegninger i det hele tatt. Det betyr ikke nødvendigvis at det er et avvik, da det blant annet kan handle om eldre boliger der det ikke er krav om godkjente og byggemeldte tegninger.
Avvik på el-anlegg og brannsikkerhet (TG2 og TG3)
Det elektriske anlegget er blant de aller viktigste bestanddelene i en bolig, og det er svært viktig at dette er i orden. Det handler både om helt praktiske ting som å kunne flere typer elektrisk utstyr uten at sikringen går, og å være sikker på at anlegget ikke er brannfarlig. Særlig eldre elektriske anlegg som ikke er dimensjonert med tanke på et moderne forbruksmønster kan være en risiko med tanke på brannfare.
Våre data viser at nesten 60 000 el-anlegg de siste to årene har fått TG2 eller TG3. Det vil altså si vesentlige eller store/alvorlige avvik. I tillegg er det ca. drøyt 4500 tilfeller med TG IU, som betyr at takstingeniøren ikke har hatt mulighet til å undersøke. Her kan det finnes mørketall.
Også brannsikkerhet i form av blant annet rømningsveier og røykvarslingsanlegg er helt avgjørende for at en bolig skal være trygg å bo i og mulig å rømme ut av dersom ulykken skulle være ute. Data fra takstrapportene i IVIT viser at det kun er 20 tilfeller av TG2 på dette området, men det er vesentlig flere med TG3. Nesten 20 000 boliger har fått TG3 på branntekniske forhold. Også her kan det finnes mørketall da 1300 tilfeller er merket TG IU.
Skjerpede krav har vært viktig
Et viktig bakteppe for tallene og analysene vi nå presenterer, er innføringen av skjerpede krav til taksering av boliger og skjerpede krav til takstrapporter.
– For halvannet år siden ble det innført endringer i avhendingsloven som blant annet innebar økte krav til dokumentasjon av den tekniske tilstanden i boliger som legges ut for salg. Arbeidet med å lage tilstandsrapporter basert på de skjerpede reglene, og databehandling av dette materialet samlet, gir helt ny innsikt i boligmassens status når det gjelder feil, mangler og avvik, sier Daniel Ø. Helgesen, administrerende direktør i Norsk takst.
I 2022 leverte organisasjonens takstingeniører om lag 100.000 tilstandsrapporter.
– Vi er svært tilfredse med å kunne ha med oss analysene fra iVerdi i det videre arbeidet. Det er nettopp slik håndfast, statistikkbasert informasjon som kan kaste nytt lys over norske boligers tilstand, og samtidig synliggjøre hvorfor det var nødvendig å innføre endringer i boligsalgsreglene. De nye reglene gir ikke bare tryggere bolighandel her og nå, de styrker også statistikk og informasjonsgrunnlaget og vil gjøre det enklere å gjøre bolighandelen enda tryggere i fremtiden, sier Helgesen.
